Investorgrupi eestvedaja üheks tähtsamaks vastutuseks on selle grupi investorite kapitali kaitsmine.
Grupiinvesteeringu äriplaan võib kesta 2, 5 või 10 aastat, kuid lõpuks tahavad investorid oma raha tagasi saada.
Kui Sa oled mõnes tehingus investorina, siis on oluline mõista, kuidas ja millal saad Sa oma algkapitali tagasi, kuna see võib mõjutada Sinu tootlust.
Iga grupi tulude struktuur on veidi erinev, kuid ma annan Sulle üldise pildi erinevatest viisidest, kuidas investor võib oma algkapitali tagasi saada.
Oluline on meeles pidada, et grupis on Sinu tulud proportsionaalsed Sinu poolt tehingusse investeeritud kapitali suurusega.
Mida rohkem kapitali on Sul tehingus, seda rohkem raha Sa teenid.
Kuna algkapitali tagasisaamine on tähtis kas kulutamiseks või mõnda teise kohta investeerimiseks, pead Sa olema teadlik, kuidas tehingusse investeeritud kapitali vähenemine mõjutab Sinu tulevasi tulusid.
Kinnisvara müümine
Vaatame esmalt kõige lihtsamat viisi, kuidas saada oma raha tagasi.
Kui grupp müüb kinnisvara nii, nagu me teeme seda BBIs, siis tagastatakse kõigepealt investoritele algselt sisse pandud kapital. Ideaalis müüakse kinnisvara kasumiga, sel juhul saavad investorid tagasi kogu oma algkapitali pluss kasumi.
Aga ole ettevaatlik, osadel gruppidel on teistsugused reeglid. Võib ka nii olla, et investorid on viimased, kes raha saavad. Loe osanikelepingu väikest kirja.
Alati on ka risk, et tehing ei lähe plaanipäraselt ja investorid ei saa kogu oma kapitali tagasi. Seetõttu tuleb gruppe ja tehinguid, millesse investeerid, kriitiliselt hinnata, et vähendada raha kaotamise riski.
Uue laenu võtmine ehk refinantseerimine
Teine kapitali tagastamise moodus on refinantseerimine.
Tavaliselt on nii, et kui grupp võtab kinnisvarale laenu, siis ta refinantseerib lühiajalise laenu pikaajaliseks laenuks ja tõmbab raha tehingust välja, kuna kinnisvara on kallinenud. BBIs alustame riskantsemaid projekte grupi rahaga ja võtame laenu alles siis, kui meie projekti rahavood on stabiilsed. Seda raha saab kasutada selleks, et tagastada investoritele osa või kogu nende algkapital.
Kui vaatad tehingu üle, siis kontrolli juriidilisi dokumente või küsi grupi eestvedajalt, kuidas refinantseerimine mõjutab investorite jaoks tootlust. BBI puhul jäävad investorid tehingusse ka siis, kui nad saavad kogu oma kapitali tagasi, kuid kogusumma, mille nad saavad eelistootlusena, langeb.
Mõned grupid võivad refinantseerimist kasutada aga selleks, et täielikult eemaldada tehingust passiivsed investorid.
Vaatame järgmist näidet.
Kui Sa investeerisid 50 000 eurot eelistootlusega 7%, siis teeniksid igal aastal 3500 eurot.
Peale refinantseerimist võid saada tagasi 30 000 eurot, nii et tehingus on Sul järele jäänud 20 000 eurot.
Nüüd on Sinu jaoks eelistootlus 7% 20 000 euro pealt ehk siis 1400 eurot. Refinantseerimine ei tohiks mõjutada kasumijaotust. Sa saad ikka oma kasumiosa lisaks eelistootlusele.
Kui Sa investeerid koos investorgrupiga, siis arvesta, et Sinu kapital võib olla mõned aastad seotud.
Enamik gruppe plaanib hoida kinnisvara enda käes 5-10 aastat, kuid plaan võib muutuda sõltuvalt turutingimustest ja sellest, kuidas konkreetne kinnisvara toimib.
Kasvaval turul võib olla mõistlik müüa või refinantseerida kahe aasta jooksul, langevatel turgudel võivad grupid enda käes vara hoida pikemalt, kui esialgu eeldati.
Kapitali tagastamine versus kapitalitootlus
Teine potentsiaalselt ettenägematu viis investori jaoks on saada oma algkapital tagasi jaotamise kaudu, milleks on kapitali tagastamine, mitte aga tulu kapitalilt. Eristamine on oluline.
Kapitali tagastamine tähendab kuiseid või kvartaalseid väljamakseid, mis vähendavad kapitali kogust, mis on investeeritud tehingusse.
Lähme tagasi näite juurde, kus 50 000 eurose investeeringu juures on eelistootlus 7%. Esimene kuine väljamakse annaks investoritele 292 eurot ja vähendaks tema investeeritud kapitali 49 708 eurole.
Järgmisel kuul langeks väljamakse 290 eurole, kuna väljamakse lähtub summast 49 708 eurot ja mitte enam 50 000 eurost.
Kogu investeeringu kestvuse jooksul saaks investor sellisel juhul vähem raha, kui väljamakse korral dividendidena.
Tulu väljamakse dividendidena ei vähenda Sinu kapitali, nii et kui on sätetstatud eelistootlus, peaksid väljamaksed investoritele jääma samaks, kui rahavood seda toetavad.
Investorina tuleks Sul läbi vaadata juriidilised dokumendid ja rääkida enne investeerimist grupi eestvedajaga, et mõistaksid, kuidas eelistootlus on määratletud.
Riskid
Pea meeles, et kinnisvarainvesteeringud on alati seotud riskiga ja võib juhtuda, et investorid ei saa osa või kogu oma kapitali tagasi, juhul kui grupp on ebausaldusväärne või kui tehing toimib kehvalt.
Siiski on ebatõenäoline, et kinnisvarainvesteeringu väärtus langeb nullini, kuna see on tagatud füüsilise varaga.
Isegi, kui kinnisvara põleb maha, on grupil kindlustus, et kaitsta investeeritud kapitali.
Järeldus
Kokkuvõtvalt võib öelda, et investorid võivad tavaliselt arvestada oma kapitali tagasi saamisega refinantseerimise ja kinnisvara müügi kaudu 5-10 aasta jooksul.
Nad võivad oma kapitali tagasi saada ka väljamaksete kaudu mis on kapitali tagastamine, kuigi see ei ole ideaalne viis.
Enne, kui investeerid tehingusse, esita küsimusi ja vaata läbi juriidilised dokumendid, et mõistaksid, kuidas grupp kavatseb tagastada Sinu kapitali.
Tunned huvi investorgrupiga investeerimise vastu? Meie grupp on avatud liitumiseks igaühele. See on tasuta ja ei kohusta Sind millekski. Sa saad ise valida, kas osaled investeeringus või mitte – kõik sõltub täielikult Sinust.
