Enne, kui liigume edasi, selgitan ma Sulle, mis on kinnisvarainvestorite grupp.
Selle grupi näol on tegu üksikisikute või väikeste ettevõtete ajutise liiduga, kes ühinevad suure tehingu haldamiseks, mida oleks üksinda keeruline või võimatu teha.
Tänu grupile on üksikisikutel ja ettevõtetel kergem ressursse koondada ja riske jaotada.
Tegelikult ühendad Sa oma raha ja teiste investorite raha, et saaksid investeerida suurematesse tehingutesse, kui Sa saaksid seda teha üksinda.
See on suurepärane viis piiratud kapitaliga investori jaoks investeerida suurematesse tehingutesse.
Vahel kutsutakse sellist tüüpi investorgruppe sündikaatideks. See on üldnimetus koos investeerimisele või grupis investeerimisele, nagu meile meeldib seda kutsuda.
Kes on need osapooled, kes on grupiga seotud
Grupp koosneb eestvedajast ja investoritest (tuntud ka kui usaldusosanikud või piiratud õigustega osanikud).
Eestvedajad on see osapool, kellel on kogemused, kes paneb kokku tehingu, kes haldab tehingut ja allkirjastab võimaliku laenu. Nad võivad ka ise tehingusse investeerida, kuid see pole vajalik.
Võib tunduda veidi ebaaus, et nad panevad vähe või üldse mitte kapitali sisse ja saavad üsna suure osa omaniku õigustest. Kuid pea meeles, et nemad haldavad tehinguid ja võtavad suurema osa riskist.
Grupiinvesteering tehakse üldjuhul selleks loodud osaühinguna ja investorile kuulub osa sellest osaühingust.
Eestvedaja saab tavaliselt tehingutasu, mis on protsent tehingu koguhinnast (tavaliselt on see tehingu pealt 1-3%).
Näiteks kui tehinguga on ostetud 2 000 000 euro eest vara ja eestvedaja võtab 2% tasu, siis oleks tehingutasu talle 40 000 eurot.
Investoreid kutsutakse usaldusosanikeks või piiratud õigustega osanikeks, kuna nende risk tehingusse piirneb investeeringuga.
Tavaliselt on nad passiivsed, mis tähendab, et nad investeerivad tehingusse ja usaldavad selle haldamises eestvedajat.
Mõni võib arvata, et investor ei saa piisavalt.
Ma tahaksin tutvustada terminit, mis on muutnud minu paradigmat selle väite osas Ma arvasin kogu aeg, et tasud ja nende struktuur soosivad eestvedajat. Kuid enam mitte!
ROE – pingutuse tootlus
Ma olen nõus, et eestvedaja saab hästi hüvitatud, kuid investori jaoks on ka siin suur väärtus, kuna neil endil ei ole aega ega teadmisi ega piisavalt kapitali, et omaenda tehingusse investeerida.
Investor peab väga vähe pingutama seoses selle tehinguga ja kui see on juba kord rahastatud, ja ta saab oma jõu suunata mujale, saades samal ajal passiivset tulu.
Sooviksin rääkida veel kolmest eriti olulisest terminist. Nendeks on eelistootlus, sisemine tootlus (IRR) ja eestvedaja osa kasumist.
Eelistootlus
Eelistootlusega on investoril õigus mingile osale tulust, enne kui eestvedaja hakkab saama hüvitist.
Seda eelistootlust nimetatakse ka inglise keeles return hurdle.
Viimastel aastatel on eelistootlused olnud 5-7% vahel.
See tähendab seda, et investor saab kogu eelistootluse enne kasumi jaotamist grupi ja eestvedaja vahel.
Näiteks kui eelistootlus on 7% ja tehing andis kvartalis tulu 8%, saab investor 7% ning ülejäänud osa 8%-lisest kasumist jaotatakse vastavalt lepingule, mis on allkirjastatud osapoolte vahel.
Eestvedaja osa kasumist
Kui eelistootlus on rahuldatud, hakatakse kasumit jaotama investorite ja eestvedaja vahel.
Osa, mis läheb eestvedajale, nimetatakse lühidalt eestvedaja (või sponsori) osaks.
Eestvedaja osa tugineb mõnele tegurile, kaasa arvatud investeerimisgrupi eestvedaja kogemusele, tema ajaloole ja sellele, mida turg välja kannatab.
BBI tehingute ülejääva tulu struktuur jaguneb suhtega 67/33, mis tähendab, et 67% läheb investoritele ja ülejäänud 33% läheb eestvedajale ehk BBI-le.
Näiteks kui meie eelistootlus on 7%, siis saavad investorid 7% ja ülejäänud 4% jagatakse suhtega 67/33 investorite ja eestvedaja vahel.
Paljud tehingud on teostatud nn kose-meetodil, kus eestvedaja saab ühe suurema osa, mis sõltub vara tootlusest.
Kui IRR (sisemine tootlus; millest kohe räägime pikemalt) tõuseb, tõuseb ka eestvedaja tasu.
Sa võid küsida, et miks ajada asjad keeruliseks? See on suurepärane võimalus investoritele motiveerida oma grupi eestvedajat saavutama paremat tootlust. See on mõlemale poolele „võidan-võidad“ olukord! Investorid saavad rohkem raha ja ka eestvedaja saab rohkem raha.
Sisemine tootlus (IRR):
Lihtsalt öeldes on IRR aastane kasvumäär, mida loodetakse investeeringult. See ühitab kasumi ja aja ühte valemisse.
Oluline on, et see võtab arvesse raha ajaväärtust.
Sellele peaks valdav enamik investoreid mõtlema, kui nad otsustavad, kas investeerida või mitte.
Sisemine tootlus suurusjärgus 20% oli tavaline kümme aastat tagasi, kuid kuna maksimaalseid intressimääru surutakse jätkuvalt kokku (need lähevad alla) ja hinnakujundus on kiirenenud, siis nüüd on enamiku tehingute puhul eesmärgiks 9-11% IRR.
Kokkuvõte
Kui Sa investeerid koos BBI-ga, siis meie kui projekti eestvedajad teeme kogu töö. Sina investorina otsustad, kas soovid investeerida ja kui palju.
Grupp on avatud liitumiseks igaühele. See on tasuta ja ei kohusta Sind millekski. Sa saad ise valida, kas osaled investeeringus või mitte – kõik sõltub täielikult Sinust.
Kuid pea meeles, et meie projektid toetuvad põhimõttele, kes investeerib esimesena, saab projekti sisse, ja kui tehing on täis, on meil ooteleht, kuid suure tõenäosusega tuleb Sul oodata järgmist projekti.
Loe läbi projekti tutvustus ja hiljem detailideni ka leping. Iga projekt on erinev.
BBI projektide puhul võid olla kindel, et meie asetame investori huvid esikohale ja me tagastame raha investorile enne, kui järg jõuab meieni. Kui Sa vaatad teisi investorgruppe, võib kõik olla vastupidi – loe põhjalikult ja esita küsimusi.
Nõuanne! Hakka end juba praegu harima ja loe meie eelmiste projektide pakkumisi, vaata veebiseminaride salvestusi ja esita küsimusi. Tulevased projektid on sarnased, muutuvad vaid asukohad ja numbrid uuenevad. Sa oled õnnelik, et tegid seda, sest nüüd saad langetada oma otsuse palju kiiremini.
